納得不動産のアドバイス

住宅ローンについて

おうちのご購入に際し、現金でのおうち購入のお客様は1割ほどで、9割のお客様は住宅ローンをご利用されてます、住宅のご購入で一番迷われ、わかりづらく、ご不安にあるのも住宅ローンです。
1つ言えることはお客様ひとりひとり住宅ローンの組み方が全て異なります、ご購入する家も違えば年収、月々のお支払など価値観が違うからです。納得できるまで質問できる営業や不動産会社との出会いが左右します。
住宅ローンの定義はあくまでもお客様ご自身が住むためおうちのローンです。

別荘や家族が住むための購入には、「セカンドハウスローン」という商品を多くの金融機関が扱っています。
条件など金融機関によって違いますが、住宅ローンと比べて金利が高い傾向にあります。

最近の住宅ローンの傾向はフラット35をお使いになるお客様が増えています。
長期35年間お支払が変わらないという素晴らしいローンです。
注意点はフラット３５は団体信用保険の保険料が年に1回お支払いがあります。

年齢の高いお客様はいい金額を払います。40代のお客様で2000万借り入れで約8万円くらいです。各金融機関に良く確認ください。

また、銀行の住宅ローンで扱いが限られているがん闘病中でも収入のあるお客様でも融資は可能です。失礼なお話であることご了承ください、お亡くなりになったとき住宅ローンの残債を支払いできればのお話です。

フラット25という商品は短い期間で返済できるお客様であれば1パーセント台の固定金利でお支払いも可能です。
フラットは機構で扱っている商品を各民間の金融機関が商品の買い取りをするシステムなので、都市銀行、地方銀行、信用金庫、カード会社、民間企業などたくさんの会社が扱っていますので、金利や手数料が違います。
毎月月はじめに各金融機関から金利の発表がございますのでお得な情報等ございますのでご相談下さいませ。

各金融機関、それぞれ特徴がありいろんな商品がございます。
例えば2000万円の借入で1000万円フラット35、1000万円銀行の変動金利でミックスでローンを組める商品もございます。

また、お客様の個人情報によっては変動金利で金利優遇を最大で1，8パーセントまで店頭金利から引いて頂ける場合もあります。

月々のお支払金額をお客さまの方でしっかり決めていただいてからの資金計画が大事です。

住まいを買う契約の流れ

住宅購入における、情報収集の方法、申込み方法など、知っておきたいポイントや注意事項などをまとめました。

どんな物件を選ぶか

住まいの意識調査では一戸建志向が多いのですが（国土交通省「土地問題に関する国民の意識調査」）、設定した購入総額の範囲内で一戸建住宅が取得可能ならそれも良い選択でしょう。

最近は都心でも、3階建て100m²未満の一戸建て住宅が供給されており、価格面から見ても同程度の広さのマンションと遜色ありません。

また、定期借地権（一定期間土地を賃借する形態）の場合は、契約期間終了後（通常の場合は50年）、住宅を取壊して地主に土地を返還することになりますが、納得できるならそれも選択肢の一つといえるでしょう。

マンションは土に親しめない欠点があるといわれますが、1階の専用庭付きマンションを求められれば可能です。

また、マンションは増改築ができないといわれますが、一戸建も大抵は容積率・建ぺい率が限度一杯に使われていますので自由に増改築できる訳ではありません。

全てが満足できる物件を探すことはむずかしいですから、自分や家族にとって重要な事柄を考慮し、価格面とのバランスをとりながら、ライフスタイルにあった物件の選択を行うことが大切です。

物件情報の収集

住まいを売る契約の流れ

買換えなどで住まいを売却する際の流れ、手続きについてのポイントを紹介します。

自宅を売却する場合、自分自身で買手を探すこともできますが、親戚や知人に限られ、希望価格で売却することは難しいでしょう。

不動産会社に依頼すれば、広く買手を探せますし、価格や税金、取引の流れなどについて、広くアドバイスを得ることができます。いかに信頼できる不動産会社を選択できるかがポイントとなるでしょう。

買換える住宅の販売や仲介を行う不動産会社に売却も併せて依頼すれば、売却できることが購入の条件のため、売却活動に力を入れてくれます。

また、自宅などに売主募集というようなチラシを入れてくる不動産会社には、そのような物件を求めている買希望顧客がいる可能性があります。

一般的には上記のようなことが言えますが、売却を引き受ければ売る側の立場に立って販売を行ってくれます。最近では、不動産会社同士でのネットワークも広がっていますので、信頼できる会社だと思ったら、そこの不動産会社にお願いすれば良いでしょう。

売却を依頼する不動産会社が決まったら媒介契約を締結します。この媒介契約には以下の3種類があります。

(1)専属専任媒介契約

1社の不動産会社に売却を依頼するもので、自ら発見した買手と売買契約を締結することはできません。つまり、売却を完全に任せることになるので、不動産会社 の責任は重く、売却活動に力を入れてくれることでしょう。また、依頼者に対して1週間に1度以上の報告義務があります。契約有効期間は3ヵ月間です。

(2)専任媒介契約

1社の不動産会社に売却を依頼するものです。自ら発見した買手と売買契約を締結することもできますが、不動産会社の売却活動にかかった費用負担は生じます。依頼者に対して2週間に1度以上の報告義務があり、契約の有効期間は3ヵ月です。

(3)一般媒介契約

複数の不動産会社に売却を依頼するもので、自ら発見した買手と売買契約を締結することもできます。なお、これには依頼する他の不動産会社名を明示する「明示型」と明示しない「非明示型」とがあります。

売却を依頼された不動産会社は、これらいずれかの媒介契約書を作成、記名押印して、依頼者に交付することが義務付けられています。媒介契約が不動産会社と依頼者との間で成立していることを証明し、媒介報酬をめぐるトラブルを防ぐためです。

媒介報酬の上限

媒介報酬（仲介手数料）の上限は、売買価額（消費税等別）が200万円以下の場合は5.4％、200万円超400万円以下の場合は4.32％＋21,600円、400万円超の場合は3.24％＋64,800円となっています。

まず、売却条件を決めます。売出価格、引渡時期、広告方法など、不動産会社と相談して決定します。

次に広告活動です。インターネットや不動産会社間情報といった、それぞれの広告方法について間取り図や外観写真を提供するなど、不動産会社の広告活動に協力してください。

広告を行うと内見を希望する人が出てきます。不動産会社から連絡を受けたら、綺麗に見えるように清掃しておきましょう。内見では、不動産会社が購入希望者の希望条件を把握した上で案内や質問対応を行いますので、内見に立ち会う場合においても、対応は基本的に不動産会社に任せるようにしましょう。土曜日や日曜日に自宅を開放し、自由に見てもらうオープンハウスを行い、早期に買手を見つける方法もあります。

買手が決まったら売買契約を締結し物件を引渡します。トラブルにならないためにも、売買契約書を作成し、売主・買主双方が署名捺印し、各々保管しておく必要があります。この売買契約書は不動産会社と相談して作成することになりますので、以下の点に注意してください。

まず、手付金についてです。宅地建物取引業者が自ら売主となる場合以外は、手付金の額に制限はありません。しかし、売買価格の10％程度に設定するのが一般的です。

続いて、ローンについてです。売買契約を締結した後、買主がローンを借りられないことが判明した場合、契約を白紙に戻す、これをローン特約と言います。個人間取引においてもローン特約を付けることは多くなっています。また、買主がローンを利用する場合、金融機関によっては、売買代金総額を受領する前に買主への所有権移転登記や抵当権設定登記に応じなければならないケースがあります。ここでは、融資金を代理受領できるようにしておく必要があります。この場合は、売主・買主が連名で、融資を実行する金融機関に融資金を売主に直接交付してもらうための手続きを行います。

そして危険負担について取り決めます。売買契約から引渡しまでの間に火災などで（売主・買主双方に責任がない形で）損害が発生した場合、民法で買主は代金を支払うことになっていますが、通常は、契約を解除する特約を付けるのが一般的です。これは、契約書に明記しておいたほうが良いでしょう。

引渡時期については、買換える住宅の入居時期に合わせることが大切です。仮に引渡しを買主に待ってもらう場合は価格を値引きするなどの交渉が必要になります。

住まいを借りる契約の流れ

賃貸住宅を借りる際には「知っていなければならないこと」、「知っていると得をすること」がたくさんあります。ここではそのような情報のポイントを紹介しています。

１．部屋探しのための基礎知識

１）まず、いくらまでの賃料なら無理なく支払えるかということが重要になります。

家賃の理想家賃は手取り収入の30％程度に抑えておくことが賢明だといわれています。

2）その範囲内で、生活やライフスタイルを考慮し、何を優先させるのかを決めておく必要があるでしょう。

最優先事項は、職場に近いことか？あるいは、多少通勤時間はかかっても住環境のよいところを望むのか。

予算の範囲内であれば古くても広い物が良いのか？多少狭くても新しい物が良いのか？「バス・トイレ別」だけは譲れない等の条件を決めておかないと物件を探すことが難しくなるからです。

部屋探しを始めるとき、最初に、予算を勘案しながら、自分が希望する地域の「家賃相場」を調べることが大切です。

家賃相場は地域ごとにほぼ決まっています。例えばワンルームマンションの相場が「7万円台」の地域で、「5万円台」の物件を探しても、見つかる可能性は低いということです。自分が払える予算と希望地域の家賃相場を比べてみて、予算の方が明らかに少ないときは、自分の希望条件を譲歩して、家賃相場がもっと安い別の地域で探す方が近道です。また、2月～4月や9月は不動産会社の繁忙期で部屋数は多くなるものの競争が激しくなり、若干相場が高くなる傾向にあります。

２．具体的な賃貸情報の集め方

インターネットによる賃貸情報収集は広範囲の情報をすばやく収集できますし、賃料相場を把握するのにも非常に便利です。

賃貸情報誌は不動産会社から賃貸物件の広告を集めて消費者に届けるものです。

情報を集めてから発行するまでに1～2週間かかるので、情報誌が発売された時点では、すでに成約してしまった賃貸物件が掲載されていることもあります。

しかし、賃貸情報誌には、数多くの情報を手軽に見ることができるというメリットがあります。

不動産会社は、2つの方法で賃貸物件の広告を出しています。

第1の方法は、インターネットや賃貸情報誌を利用して直接消費者にPRする方法（消費者向け情報）です。

第2の方法は、他の不動産会社に対して賃貸情報を公開する方法（不動産業界内情報）です。

この業界内情報は、直接消費者の目に触れることは少ないのですが、不動産会社に行けば、見せてもらうことができます。

３．入居の申し込み

住まいを貸す契約の流れ

住宅を貸す場合には不動産会社に依頼することになります。その際に知っておくべき手続き、ポイントを紹介します。

既存物件について「空室が多くて困っている」「安心できる入居者に貸したい」「家賃滞納や不良テナントに備えたい」といった場合は、不動産会社に管理を委託したほうが良いでしょう。

依頼を受けた不動産会社は、所在地、物件の規模・種類・構造・築年数・間取タイプ、駐車場、希望賃料、希望入居者層などを調査。最適な条件のもとに、賃貸住宅経営が運営できるように手助けしてくれます。

また、管理を委託する不動産会社を選ぶ際は、国土交通省告示による任意の賃貸住宅管理業者登録制度の登録を受けている業者であるかを事前に確認してみるのも良いでしょう。

登録を受けている業者であれば、一定のルールに沿った管理（管理委託契約前の重要事項説明や受領家賃の財産の分別管理等）を行っていますので、安全・安心な管理が期待できます。

登録を受けているかどうかは、国土交通省のホームページで確認できます。

不動産会社は現地に行き、物件の内・外部、付属施設、周辺の公共施設や環境、交通機関、そして周辺の類似物件の賃料などを調査します。

調査結果から、間取や設備、外装などのリフォーム提案や、賃料改定のアドバイスなどを行います。

また、登記事項証明書等で所有権以外の権利関係の有無を確認します。

適正家賃の算出方法には、「積算」「比較」といった2つの方法が用いられています。

「積算」とは、土地の購入資金や賃貸住宅の建設資金など、賃貸住宅建設に必要な費用を積み上げ、そこから月額家賃を算出する方法です。

｛（土地＋建設費）＋（借入金額＋金利）＋貸主の利益｝÷償却期間＝月額家賃

「比較」による方法は、対象物件の周辺に所在する類似した物件の家賃をいくつか調査、それを立地、築後経過年数、間取タイプ、設備、仕様などから修正し、月額家賃を算出します。

「積算」によって賃料を算出しても、その賃料が相場とかけ離れていては入居者が集まりませんから、最終的には「比較」による方法で市場性をチェックする必要があります。

その際、「3DK月額12万円」というように賃料の「総額」で比較する方法と、「単価」で比較する方法があります。

この「単価」というのは「坪単価（または1帖当たりの単価）」のことで、有効居室面積、つまり住宅の総面積から水回りや廊下、玄関など居室として使用できない部分を除いた単価で考える方法です。

この方法ですと、近くに比較できる物件がないときや、変則的な間取の物件での賃料査定が可能です。

具体的には、有効居室面積1帖当たりの単価を算出し、対象物件の有効居室面積に当てはめていきます。

しかし、適正家賃の設定には、その物件が持つ固有の要素や相場などを加味することが必要不可欠です。

そうした情報に詳しい地元の不動産会社に賃料の査定を依頼するのが、一番良い方法でしょう。

入居者の条件について、「学生限定」にしますと「連帯保証人がしっかりしており稼働率が良い」という効果があります。

「女性限定」にしますと「綺麗に室内を使ってくれ夜騒いだりしない」というメリットがあります。

しかし、これは一概には言えず、入居者層を限定してしまうというデメリットもあるので注意が必要です。

ペットについては、「部屋が汚れる」「物件の傷みが激しい」「鳴声や臭いが迷惑」との抵抗もありますが、供給物件数が少ないので競争力は高くなります。

また、楽器についても同様です。

さらに、入居時の一時金の設定で競争力を高める方法もあります。

敷金は原状回復費用や滞納家賃の担保といった性格を持っているので、なかなか軽減しにくいものですが、礼金や当初一定期間の家賃をなしとする「フリーレント」は効果があるようです。中には、月々の家賃を少し上乗せすることで、礼金・敷金ゼロとする物件も出てきています。

不動産会社によっては、広告を出稿することに対して費用を負担してほしい旨の提案をしてくることがあります。

これに納得した上で広告活動を行った場合には、もちろん、その費用負担をすることになります。

事前に広告内容について不動産会社と協議し、事後にその広告についての明細を不動産会社から受取るようにしましょう。

物件のグレードや間取タイプ、立地条件、環境、物件の既存入居者の特徴などにより、どのような層に適しているのか、入居者層を限定したほうが良いのかといった基準が生じてきます。

この基準をできるだけ明確にすることで、入居希望者が基準に適しているかを判断でき、審査がより的確に行えます。

これには3つのポイントがあります。 1つ目が「転居の理由」です。

転居動機を確認することで以前の居住状態や共同住宅で生活していけるかどうかの判断ができます。

2つ目が「身元および人柄などの確認」です。

入居申込書に記載された内容から確認します。調査・確認には、住民票での確認や勤務先に照会するなどの方法があります。

ただし、こうした確認は事前に不動産会社から入居希望者にその旨を説明してもらった上で行う配慮が必要です。

連帯保証人の身元確認も同様です。 3つ目が「収入面の確認」です。

会社員の場合、源泉徴収票により確認することになりますが、場合によっては納税証明書により収入実績を確認することになります。

なお、月額収入の30％を超える家賃を支払っている入居者には滞納が多いというデータもありますので注意が必要です。

不動産会社に管理を委託していますと、上記のような入居者の情報が不動産会社から報告されることになります。

契約にあたって入居者に用意してもらう書類は、入居申込書の記載内容を証明するものということになります。具体的には住民票、収入証明書（源泉徴収票か納税証明書）、本人確認書類（運転免許証、学生証のコピーなど）、保証人の承諾書、保証人の印鑑証明書、そして場合によっては、保証人の収入証明書が必要になります。

賃貸借契約の締結に当たっては、契約当事者が契約締結権限を有しているかどうか確認する必要があります。

入居当事者が未成年など制限能力者である場合、契約そのものは有効ですが、後で取り消されることもありますから、保護者などの同意や連帯保証を得ておくべきでしょう。

入居者に同居人がいる場合は、その続柄、同居人数を把握しておく必要があります。

当事者および同居人以外の第三者が入居した場合には、無断転貸として争うことがあるためです。

家賃の支払時期に関しては民法上、毎月末にその月の家賃を持参して支払うと規定されていますが、翌月分前払いのケースがほとんどで、法律上も問題ありません。

また、契約締結時や解約時に1ヵ月未満の端数が生じる場合がありますので、その家賃について「日割計算で支払う」などの文言を入れておいたほうが良いでしょう。

家賃は一定期間増額しない特約をした場合や賃料改定の特約のある定期借家を除き、土地や建物の価格変動、公租公課の増減、近隣家賃との比較により不相当となったときは、将来に向かって増減することができます。

修繕費用の負担区分についてはトラブルになることが多いので、別表を用いてできるだけ細かく負担区分を定めたほうが良いでしょう。

判例では、家主の修繕義務の免除が認められているのは、小修繕であり、かつ、その修繕内容が明確にされている場合に限られているからです。

こうした契約書の内容は、媒介（管理）を委託している不動産会社と相談して決めたほうが良いでしょう。

契約期間が満了になると更新手続きを行います。

手続きを行わなくとも契約を継続することはできますが（これを「自動更新」という）、その場合、期間の定めのない契約になります。

また、自動更新を何度か繰り返しているうちに無断転貸されていたり、連帯保証人が亡くなっていたりというケースもあるので注意が必要です。

入居者、連帯保証人双方との合意に基づき、更新の手続きを行っておいたほうが良いでしょう。

なお、更新時に家賃を値上げするには、「土地建物に対する公租公課の変動」「土地建物の価格変動や経済事情の変動」「近隣建物と比較して家賃が不相応になった場合」などの明確な根拠が必要です。

これを十分に調査、説明することは専門的な業務になりますから、なるべく媒介（管理）を委託している不動産会社にお願いしましょう。

入居者から解約の連絡を受けたら退去の手続きを行います。予告期間と解約に伴う日割家賃など解約条件を説明するとともに、引越し日が確定したら正式な解約の申入れを文書で行うよう伝えます。

移転先は、郵便物が配達可能な住所か確認します。引越しの都合で電話番号が確定していない場合は、確定後、速やかに知らせてくれるように依頼します。

居室内に入居者が設置したエアコンの取り外しや引越しの際に出るゴミの処理方法、引越し期日までに各種公共料金を精算してもらうことなども説明します。

そして、預っている敷金の額を確認。未払い家賃や原状回復費用との相殺を検討します。

退去時の原状回復はトラブルとなることが非常に多い問題です。この業務は不動産会社に依頼し、入居者との立会いを行ってもらうことが望ましいでしょう。

引っ越しのチェックポイント

引越しは単に荷物を運ぶだけではありません。さまざまな手続きや手配を行って、はじめて新居での生活がスタートします。 ここでは引越しの時のチェックポイントを紹介します。

引越し前に準備しておくこと

入居後に再び家具や電化製品を動かさなくてもよいように、新居のレイアウトプランは引越し前にきちんと考えておきましょう。

固定電話を引いている場合は、NTTの116番へ引越す旨を連絡しておきましょう。

また、新居に回線を新設する場合は、引き込み工事に本人の立ち合いが必要となるため、引き込み工事日の予約をしておきましょう。

新居の最寄りの営業所にガスの開栓の予約をしておきましょう。

ガスの開栓には、本人の立ち会いが必要なので、早めに日程を決めて予約をしておくとよいでしょう。

引越しをすることが決まったら、お世話になっている方々や友人に、引越すことや新住所などを記した転居ハガキを送りましょう。

荷造りをした箱の外側に内容を書いておくことが大切です。

荷造りを引越し会社に依頼している場合には、自分で管理しておきたい最低限の荷物（貴重品など）は、1つにまとめておくと便利です。

現住所の市区町村役場で転出届の手続きを行いましょう。

これは、引越し先の新住所を登録するときに必要となるため、必ず交付してもらいましょう（印鑑を持参）。

現住所の市区町村役場で廃車届の手続きを行いましょう。

新住所では、市区町村役場で車両番号の交付を受ける必要があります。

郵便局の窓口にある転送届に必要事項を記入しポストに投函しておくと、1年間、旧住所に送られてきた郵便物が新住所へ転送されます。

引越し当日、すぐに運搬ができるように水抜きをしておきましょう。

敷金の返還額に影響する場合もあるので、現在の住まいの掃除はしっかり、きちんとしておきましょう。

荷物を運び込む前に、新居全体を拭き掃除しておきましょう。

また、押し入れなどの収納部分には、事前に防カビ対策をしておくとよいでしょう。

引越し当日に行うこと

よくあるご質問

費用について

売買代金のほかにかかる諸費用としては、印紙税、登録免許税、不動産取得税等の税金などのほか、ローンを利用する場合の事務手数料、保証料、保険料など、また、中古物件などでは仲介手数料もかかります。
一般的に新築物件の場合は、物件価格の3～7％くらい、また中古物件の場合は、物件価格の6～10％くらいを目安とするとよいでしょう。ほかにも引越し代等も見込んでおく必要があります。

媒介契約には「一般媒介」・「専任媒介」・「専属専任媒介」の3種類があります。
「一般媒介」は複数の会社と媒介契約を結べますが、仲介会社の報告義務がありません。販売状況の確認などは自ら行う必要があります。
一方で「専属専任」・「専任媒介」は、媒介を依頼した業者以外への依頼はできませんが、報告義務などの責任が仲介会社に発生しますので、販売状況の確認などをする必要がなくなります。
なお、「専任媒介」と「専属専任」の違いはその報告内容などのほか、自ら買主を探すことにおいて「専任媒介」は可能ですが、「専属専任媒介」では不可であるという点もあります。